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          政策傾斜綠色地產商機浮現 新綠標高門檻發展待扶持

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          中國城鎮化的進程徐徐加速,高速發展的城市帶來的是灰霾的空氣、擁堵的交通、以及接近飽和的人群。在快速工業化的時代,隨著鼓勵政策的落地以及標桿企業不遺余力的推動,綠色地產正在灰色經濟中爆發出勃勃生機,房地產行業正在瞭望“綠金”時代的曙光。

          綠色地產獲頂層設計支持 綠色建筑比重將增至50%

          在今年3月的全國兩會上,國務院總理李克強在政府工作報告中指出,實施建筑能效提升、節能產品惠民工程,發展清潔生產、綠色低碳技術和循環經濟,提高應對氣候變化能力。強化節水、節材和資源綜合利用。加快開發應用節能環保技術和產品,把節能環保產業打造成生機勃勃的朝陽產業。隨后國務院副總理張高麗在中國環科院和環監總站調研時強調要“推進生產方式生活方式和消費模式綠色轉型”。

          建筑業是我國能源消耗的大戶,行業能耗約占全社會能源消費的30%。目前,我國95%以上的既有建筑是高耗能建筑,能耗水平與國際先進水平差距較大。

          2004年我國“十一五”計劃提出“建設資源節約型、環境友好型社會”,住建部也相應提出“四節一環保省地型住宅”的房地產開發思路。隨后2006年7月住建部又推出了《綠色建筑評價標準》,將節能、綠色、創新納入到建設部科技司2006年的工作重點,綠色建筑也正式有了國家標準。截至2013年底,全國共評出綠色建筑標識項目1446個,綠色建筑面積達到1.6億平方米。

          國家住房和城鄉建設部科技發展促進中心副主任梁俊強表示,綠色建筑這個概念提出已經有了十年時間了,他在我們國家整個發展進程當中是一個必然趨勢。

          2013年年初,國務院辦公廳轉發了國家發改委、住建部的《綠色建筑行動方案》,要求在“十二五”期間,我國要完成新建綠色建筑10億平方米,到2015年末,20%的城鎮新建建筑達到綠色建筑標準要求,綠色建筑正式升級成為國家戰略。今日出臺的《國家新型城鎮化規劃(2014—2020)》也提出,城鎮綠色建筑占新建建筑比重要從2012年的2%提升到2020年的50%。

          根據《綠色建筑行動方案》《“十二五”綠色建筑和綠色生態城區發展規劃》的要求,從今年起,政府投資的國家機關、學校、醫院、博物館、科技館、體育館等建筑,直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房,以及單體建筑面積超過2萬平方米的機場、車站、賓館、飯店、商場、寫字樓等大型公共建筑,都要全面執行綠色建筑標準。

          “這就意味著今年大中城市非綠色建筑將不予批準建設。”住房城鄉建設部建筑節能與科技司副司長韓愛興韓愛興介紹。

          綠色地產受到業界的高度重視,為綠色建筑行業帶來了巨大的市場需求和增長空間,未來綠色地產獲得更好的盈利空間也只是時間問題。

          綠色建筑將入2.0時代 高門檻新國標更需政策扶持

          今年5月,住房城鄉建設部發布公告,批準《綠色建筑評價標準》為國家標準,自2015年1月1日起實施。原《綠色建筑評價標準》同時廢止。

          新標準主要在“定位與原則”和“評價方法”上做了調整。新國標將標準適用范圍由住宅建筑和公共建筑中的辦公建筑、商業建筑和旅館建筑,擴展至各類民用建筑;明確將評價分為設計評價和運行評價;在節地、節能、節材、節水、室內環境質量和運營管理六類指標基礎上,增加施工管理的新指標。

          目前接受綠標認證的項目主要以商業地產項目為主,并且是自愿性的,近幾年中,每年的新增綠標的認證名單在100個左右。

          世界上對于綠色建筑的認證標準主要有美國的LEED體系,英國的BREEAM體系,加拿大的“綠色建筑挑戰”GBTOOL,日本的建筑物綜合環境性能評價體系CASBEE體系等,幾乎每一個國家都有一套自己的認證標準,而其中的LEED體系又被認為是目前在世界各國的各類建筑環保評估、綠色建筑評估以及建筑可持續性評估標準中最完善、最有影響力的評估標準。

          目前,符合中國綠標建筑的項目廣東97個,北京77個以及上海74個,而同時北京、上海和廣東擁有LEED標準的項目分別有126個、171個和86個,可以說在一線城市中LEED標準影響力大于我國的綠色建筑標準。

          “LEED其最成功之處不在于綠色理念,而在于商業運作。”清華大學建筑學院副院長朱穎心這樣解釋。

          綠色地產發展的三重基本底線是人本、環境和利潤,在房地產行業向綠色低碳轉型的過程中,決定性因素在于房企的主觀意愿,而這個主觀意愿實際上取決于三方合力的作用:一是社會責任對房企的約束,政府的宏觀調控政策,綠色標準及規范的導向;二是部分消費者對綠色低碳地產的需求;三是傳統地產的利潤需求。

          在北京、上海等一線城市和主要省會城市中,綠色建筑認證已經成為高品質項目的基本要求。但在眾多的中小城市中,開發商主要關注項目利潤回報,綠色建筑難有發展的市場。萬科[簡介 最新動態]、萬達[簡介 最新動態]、綠地、招商[簡介 最新動態]等品牌房企已經在積極探索適合自己的綠色地產道路,但一些投資規模較小的開發商由于資金或者技術上的限制對綠色建筑熱情不高。而且目前國內的綠色建筑標準主要以商業項目為主,除了一些商業客戶對產品要求比較高外普通消費者對綠色建筑產品關注度并不高。未來我國的綠色建筑如何有效的推廣并進行很好地市場運作是未來很長時間內需要解決的問題。

          “即使是在美國這樣有多年實踐和LEED這樣非常嚴格的系統,綠色建筑的普及程度也是不高的。”SKYLINE思凱來國際總裁兼首席設計師李濤認為,在美國或者西方,真正能達到零排放的社區也是鳳毛麟角的。現在我們設定的門檻太高,讓很多人覺得離自己很遙遠,同時也讓居住者和開發商認為綠色建筑就是一個賣點,對未來的居住和運營沒有益處,因此需要更多的鼓勵和支持。

          “在任何國家,綠色建筑的倡導者都是政府”,李濤表示,但是并不建議做高造價的產品,綠色建筑是需要一點一點來的,從一些標桿企業,從一些優秀的業主開始。中國作為一個發展中國家我們不可能用一些特別昂貴的材料,就像萬科中心實際上是一個標桿,但是由于他的造價和對成本的提升,普及意義不是特別大。綠色建筑并不一定是特別宏大的系統,更多是一點小小的貢獻,一點小小的設計。結合中國發展的國情,我們不能用美國的昂貴的、高造價、高投入、高科技的節能,這不是適合中國的發展模式。中國目前應該采用一些可接受的造價和比較先進的理念來推動綠色建筑可能會更適合一些,“與其讓建筑穿上特別昂貴的綠色的表皮的衣服,不如你在建筑和環境之間做很好的平衡。”

          漸進式轉型房企爭當“綠巨人” 高成本下綠色地產發展入困局

          1999年以來,一些地產企業陸續開始了結合自身特點的漸進式的綠色轉型歷程,在萬科、綠地、招商等品牌企業的帶領下,一批房地產企業紛紛以各種的領域進入綠色地產行業中來。

          1999年,萬科在深圳成立建筑研究中心,致力于新材料、新技術、新工藝的研究。伴隨著外部環境變化和自身認知與實踐的累積,逐漸轉向對綠色建筑的研發。2005年萬科制定了節能、節水的管理辦法及系統技術方案,形成了環境策略。萬科在住宅產品開發和能技術運用的實踐過程中選擇了住宅產業化作為其實現路徑,為此萬科在東莞和北京成立住宅產業化生產基地。

          招商地產則在2004年直接提出了“綠色地產”理念,并出版了《綠色地產之路》一書,對綠色地產進行了有效詮釋——“符合可持續發展理念的房地產活動,并通過綠色地產的實施來實現經濟、環境、社會三者之間的和諧統一”。

          2008年,萬通地產正式對外發布綠色公司戰略,從綠色價值觀、綠色行為方式、綠色產品與服務三個方面系統推進。萬通地產通過創建萬通公益基金會、成立萬通地產綠色志愿者組織、創建綠色研發基金等建設公司的綠色文化,最終通過對不同產品選擇相應的綠色建筑評估體系作為長期戰略:以中國綠色三星標準和美國LEED標準為標桿,所有萬通產品均為星級或認證級以上綠色建筑。

          行業的又一領導者綠地集團堅持綠色低碳精品住宅綠色支持機制:建立包括培訓交流制度、項目申報備案、成果評估制度、評比表彰制度在內的集團綠色低碳項目工作制度。按照綠色建筑評價標準和LEED評價標準的要求,針對不同項目特點形成有針對性的綠色技術體系。

          除了萬科、綠地等龍頭房企紛紛加大了綠色建筑的推廣力度外,越秀地產日前也宣布未來所有建筑均按照綠色建筑標準建設,包括當代置業、朗詩綠色地產、三湘股份等企業更是把綠色地產作為在市場競爭中差異化獲勝的秘密武器。

          “綠色建筑本質上是資源高效利用的建筑,造價就是資源量的反應。”深圳建筑科學院院長葉青認為,應該把錢花在如何利用自然的資源滿足人的需求,提升人的生活品質,滿足人的身心健康等有效空間中。因此,成本概念應該由靜態轉為動態,“放到全生命周期里,綠色建筑的成本是節約的。”盡管從長期來看,綠色地產是可以降低成本的,但是短時間內的投資成本還是需要企業來承擔的。

          根據中國建筑科學研究院的數據,目前普通建筑的建安成本約在3000元/平方米,要達到住建部綠色建筑標準三星級的要求,建筑成本每平方米大約增加350元,如果要達到更高標準,建筑成本還將進一步提升。

          2013年1月1日,經國務院批準的《綠色建筑行動方案》中提出“財政部、國家稅務總局要研究制定稅收方面的優惠政策,鼓勵房地產開發商建設綠色建筑,引導消費者購買綠色住宅。”然而實質性優惠政策卻不多,因此企業和消費者的積極性并不高

          克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為,發展綠色地產最大的困難仍然是成本問題,以相同的地段計算,采用綠色建筑的項目售價較周邊普通項目價格要高20~30%,所以這些項目只能走高端路線。但與此同時,目前消費者對于綠色地產的認同度不高,愿意為其支付溢價的意愿很低。“由于目前整個房地產行業存在毛利率下滑的壓力,在綠色建筑成本沒法消化的制約下,如果大規模推廣綠色地產,上市房企的財報會更加難看,這必然會抑制房企投入綠色建筑的熱情。” 2014年06月16日 11:33,來源:鳳凰網房產

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